נציגות הבית המשותף ברח' סמטת נחל ההמשית באילת ואח' נ' ליהקום בע"מ ואח' - פסקדין

פסק דין

1.תביעה כספית מיום 6.10.2009, לפיצוי בסך 802,000 ₪ בגין ליקויי בניה.

פתח דבר

2.התובעת 1 (להלן: "התובעת") היא נציגות הבית המשותף והתובעים 2-15 הם רוכשי חלק מן הדירות, בבניין ברח' סמטת נחל ממשית בעיר אילת (להלן: "הדירות" או "הבניין" או "הפרויקט"). הנתבעת 1, ליהקום חברה לבניין בע"מ (להלן: "הנתבעת 1") היא חברת בניה אשר הקימה ובנתה את הדירות כחלק מפרויקט מגורים אשר כונה "פרויקט פנינת שחמון" והנתבעת 2, סולל בונה בע"מ (להלן: "הנתבעת 2") היא חברה קבלנית אשר הייתה אחראית לביצוע בניית הפרויקט וניהולו. חוזי המכר של הדירות בפרוייקט נחתמו בשנים 2002 – 2003. החזקה בדירות נמסרה לרוכשים במהלך שנת 2003 (מועד המסירה על פי חוזה המכר שצורף לכתב התביעה כחוזה לדוגמה, נקבע ליום 30/4/2003).

3.בטרם הוגש כתב הגנה, ביקשו התובעים לתקן כתב התביעה בדרך של תיקון סכום התביעה וביום 2.12.2010 התיר כב' הרשם יוחנן גבאי הגשת כתב תביעה מתוקן. ביום 26.01.2011 הוגש כתב התביעה המתוקן לפיצוי בסך 1,667,707 ₪ כאשר סך 802,000 ₪ יוחס לפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף וסך 865,707 ₪ יוחס לדירות הפרטיות של התובעים 2-15.

4.ביום 2.12.2012 הודיעו הצדדים כי הגיעו להסכמה לפיה תשלמנה הנתבעות לתובעים 2 - 15, סכומים שונים לכל תובע ותובע בסך כולל של 197,500 ₪. ביום 3.12.2012 ניתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים. משכך, נותרה אך תביעתה של התובעת, נציגות הבית המשותף ברח' סמטת נחל ממשית אילת, לפיצוי בסך 802,000 ₪ בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף. תביעה זו היא העומדת במוקד פסק הדין.

טענות הצדדים

5.לטענת התובעת, קיימים ליקויים רבים וחמורים ברכוש המשותף ובהם: ליקויים בביצוע עבודות האיטום בקירות החיצוניים של הבניין אשר בעטיים חודרים מי גשם וזרמי מים תת קרקעיים ונספגים מן הקרקע אל קירות הבניין, ליקויים בעבודות הנגרות והמסגרות בבניין, בעבודות האינסטלציה והניקוז, בעבודות הטיח והצבע וליקויים בביצוע פיתוח החצר, חיפוי קירות החוץ, חדרי האשפה, סדקים בקירות החיצוניים ומשחקי גינה מסוכנים ובניגוד לתקן הישראלי. בניית הדירות והבניין כמו גם הפיקוח המקצועי על אתר הבניה נעשו באופן רשלני.

6.החל מחודש אוגוסט 2004, פנו התובעים אל הנתבעות על מנת שאלו יסייעו להם ויתקנו את הליקויים בדירות וברכוש המשותף, אך נותרו ללא מענה עד לאחר כשנתיים, אז שלחה הנתבעת 2 את מר עזרא שמיע, מנהל מוקד הדיירים בנתבעת 2 (להלן: "שמיע") כדי לבחון את הליקויים. שמיע הבטיח שהליקויים יתוקנו, אך הבטחתו לא קוימה.

7.הנתבעות הפרו התחייבותן החוזית לבנות את הבניין והדירות כפי שהתחייבו. כך למשל בעניין חיפוי הבניין באבן, שבועות לפני אכלוס הדירות על ידי רוכשיהן פנו הנתבעות אל הועדה המקומית לתכנון ובניה בעיר אילת וביקשו היתר לחיפוי טיח במקום חיפוי אבן, בניגוד למה שהוצג לתובעים במסגרת המו"מ בנוגע להסכם הרכישה. הנתבעת ניהלה מו"מ במסגרת חוזה המכר בחוסר תום לב.

8.התובעים צרפו לכתב התביעה חוות דעת מומחה מטעמם של המהנדס אליעזר גוכמן, אשר העריך את הפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף בסך של 1,036,346 ₪. לצרכי אגרה הועמד סכום התביעה ברכיב הליקויים ברכוש המשותף על 802,000 ₪ בלבד.

9.מנגד, טענו הנתבעות כי התביעה מנופחת ומוגזמת והוגשה בשיהוי רב, לאחר כשש וחצי שנים ממועד מסירת הדירות לידי התובעים. התובעים הגישו חוות דעת אשר נערכה בחלקה לפני כשבע שנים, בשנת 2004, ואינה משקפת את מצב הנכס לאשורו. חוות דעת נוספת נערכה בשנת 2009, כשש שנים לאחר המסירה ולאחר שתקופת הבדק והאחריות חלפו. הליקויים הקיימים נוצרו עקב שימוש בלתי ראוי ותחזוקה לקויה של הרכוש המשותף או בשל עבודות של התובעים או מי מטעמם. מכל מקום, התובעים אינם זכאים לפיצוי כספי, אלא לתיקון הליקויים באם ימצא כי אלו קיימים.

אשר לפרגולה בחניית הבניינים, הנתבעות הציעו לתובעים לתקנה אך התובעים סרבו להצעתן.

10.הנתבעות הגישו מטעמן את חוות הדעת של המהנדס אמיל ברגינר, אשר העריך כי עלות תיקון הליקויים הקיימים עומד על סך 98,600 ₪, לפי אומדן מחירי עבודות שיפוץ בהיקפים קטנים.

הראיות

11.לכתב התביעה צרפה התובעת חוזה מכר הדירה של התובעים 4 ו-5 והנתבעת 1 על נספחיו, חוות דעת של המהנדס אליעזר גוכמן, מכתבים מאת התובעים וב"כ אשר הופנו אל הנתבעות בנוגע לליקויי הבניה ומכתב לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעיר אילת בנוגע לערבות בנקאית לצורך השלמת אכלוס הנוגעת לעמידה בהתחייבות לשיפור חזיתות.

12.התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית של מר אליאור אלון, חבר הנציגות. לתצהיר העדות הראשית צרפה התובעת, בנוסף למסמכים שצורפו לכתב התביעה, בקשות להיתר הבניה של הבניינים נשוא התביעה, העתק עמוד אחד מהתב"ע, מסמך ממנהל פרויקט בנתבעת 2 לפיו התחייב להזזת עמודי הפרגולה, דף פירוט ליקויים, שלושה דו"חות של חברת "אינפרטק" בנוגע לרטיבויות, וכן שאלות הבהרה שנשלחו למומחה מטעם ביהמ"ש על ידי הצדדים, ותשובות המומחה.

13.הנתבעות צירפו לכתב ההגנה חוות דעת מומחה של המהנדס אמיל ברגינר. הנתבעות הגישו תצהירי עדות ראשית של מר חגי מילניצקי, מנהל בנתבעת 1, מר אבנר שמואלי, בקר איכות בנתבעת 2, מר עזרא שמיע, מנהל מוקד דיירים בנתבעת 2 ושל מר איגור מחאלקין, מנהל פרויקטים בנתבעת 2. כמו כן צורפו תמונות הבניין, הבקשה להיתר בניה מיום 4.2.2003 ואישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה מיום 16.2.2003.

חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט

14.ביום 4/10/2011 מיניתי, בהסכמת הצדדים, את המהנדס והשמאי אייל שנהב כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). בהתאם לתקנה 130(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, משמונה בהסכמה מומחה מטעם בית המשפט לא יוגשו חוות דעת מומחה מטעם הצדדים, ואם הוגשו חוות דעת מטעם הצדדים קודם למינוי המומחה, לא יתקבלו חוות דעת אלה כראייה.